Ruimte voor kunst – case #6: Commons Josaphat

Het model dat Commons Josaphat ontwikkelde is uitgebreid, becijferd en vergevorderd in de toepassing van de commons principes. Het uitgangspunt daarbij is dat de grond gemeengoed is, en duurzaam ten dienste van de gemeenschap moet komen te staan.  

Verschillende plannen

De Josaphatsite is een voormalig rangeerstation van de spoorwegen dat sinds de jaren ’90 in onbruik is geraakt. Het Brusselse gewest kocht de site van Infrabel in 2006. Het is een van de laatste grote grondreserves in Brussel die nog in handen is van het Brussels Gewest.

Er werden verschillende bestemmingen uitgetekend voor de site – zo waren er bijvoorbeeld plannen om de vlakbij gelegen Europese Commissie uit te breiden – maar er gebeurde amper iets. Uiteindelijk kwam er in 2013 toch schot in de zaak toen het Brussels gewest via de Maatschappij voor de Verwerving van Vastgoed (MVV, later MSI) een richtschema liet opstellen om de site in te vullen.

In 2014, in volle verkiezingsstrijd, werd in het Brussels parlement een plan goedgekeurd voor een nieuwe wijk op de Josaphatsite: 1800 nieuwe woningen voor de snelgroeiende Brusselse bevolking. Het nieuwe regeerakkoord van de Brusselse gewestregering schuift Josaphat naar voren als één van de tien “prioritaire ontwikkelingspolen”. Zo werd het ook opgenomen in het Gewestelijk Plan voor Duurzame Ontwikkeling (GDPO) in 2018.

De site ligt in een buurt met veel potentieel, in de minder dichtbevolkte ‘tweede kroon’ van Brusselse gemeenten, op een steenworp van de Europese wijk met een residentieel en groen karakter. De verschillende tram- en treinlijnen die er langs- en doorlopen worden steeds belangrijker.

Tegelijk met de plannen van het Gewest begonnen enkele burgers samen te komen die een gedeelde interesse hadden rond de stad en de commons. Elk vanuit hun eigen invalshoek brachten ze kennis en ideeën samen rond bijvoorbeeld stedenbouw, huisvesting, water en open source software. De Josaphatsite vormde een uitgelezen kans om die ideeën toe te passen als experiment voor een ander soort stadsontwikkeling.

De burgers richtten het platform Commons Josaphat op, dat buurtbewoners, activisten en verenigingen samenbracht. Hun bedoeling was om het programma – dat al was goedgekeurd door het Brussels parlement – te voeden met ideeën uit de commons. Ze wilden geen alternatief plan of tegenproject ontwikkelen dat het richtplan van het Gewest moest vervangen. Integendeel: ook zij zagen de nood aan huisvesting en wilden de nadruk leggen op toegankelijke voorzieningen.

Toch wilde het platform ook een aantal zaken anders aanpakken. In het plan van het Gewest werden de 1800 woningen voor 55% privé verkocht. De overige 45% zou door de overheid ontwikkeld worden. Van die publieke woningen zou 60% sociale huur- en koopwoningen worden, terwijl 40% gesubsidieerd aan middenklassengezinnen zou worden verkocht. Na een aantal jaar zouden die woningen vrij doorverkocht kunnen worden. Door deze ‘sluimerende privatisering’ zouden dus van de 1800 woningen uiteindelijk drie vierde na enkele jaren op de private markt terecht komen, zonder enige restricties.

Waar de woningnood zich in Brussel vooral bij de lage- en middeninkomens situeert, zou de Josaphatsite volgens het collectief op termijn enkel toegankelijk zijn voor de hoogste inkomens. De nieuwe woningen zouden ten prooi vallen aan speculatie op de woningprijzen en de lage inkomens zouden opnieuw uit de boot vallen.

Commons Josaphat berekende, via statistieken van het gemiddelde inkomen van de Brusselaar, dat slechts 8% van de bevolking genoeg inkomen had om een woning te kopen op de private markt. Toch zou 72% van de nieuwe woningen op de site in deze categorie terecht komen.

Collectieve intelligentie

Om het ontwikkelingsplan van het Gewest te voeden vanuit de gemeenschap lanceerde het platform een ideeënoproep onder het motto “In case of emergency, make your own city”. De oproep verliep in twee fases. Ten eerste was het de bedoeling om zoveel mogelijk ideeën te verzamelen. De ‘collectieve intelligentie’ werd aangesproken op een zo open en breed mogelijke manier. Niet enkel mensen met technische kennis werden aangespoord om deel te nemen, maar ook buurtbewoners, activisten en andere groepen die op de ene of andere manier betrokken waren bij de Josaphatwijk of de stad in haar geheel.

Het uitgangspunt van de eerste ideeënfase was om de heersende stadsontwikkelingsprocessen open te trekken. Volgens het platform wordt er al te vaak ontwikkeld naar de wensen van een kleine minderheid met kapitaal. Beter is het om de gemeenschap – die bovendien via zijn burgerinzet mee bijdraagt aan de meerwaarde van de stad – de kans te geven om de stad mee vorm te geven. Om de technische en sociale drempel van de oproep zo laag mogelijk te houden, werd expliciet vermeld dat ideeën ook conceptueel, onaf of praktisch mochten zijn. De enige beperking in de oproep was dat er vanuit de gemeenschap, de commons, moest gedacht worden.

De eerste fase van de oproep bracht een vijftigtal concrete ideeën. Van het voorstel om een deel van de site gewoon zo te laten om de biodiversiteit te beschermen, tot de oprichting van een school met een alternatieve pedagogie, van een ecologische stadsboerderij tot oplossingen voor daklozen …

De ideeën waren heel divers, zowel qua onderwerp als qua schaal. Ze werden tentoongesteld voor publiek om debat te ontlokken, om ideeën samen te voegen en publiekelijk te kunnen reflecteren over de site. Sommige ideeën waren misschien complementair, sommige tegengesteld. De eerste fase werd afgesloten met workshops over het plan dat het Gewest had goedgekeurd. Met de ideeën uit de eerste fase en de inzichten uit de debatten in het achterhoofd werd opnieuw gereflecteerd over het goedgekeurde plan.

Zo werd de tweede fase ingeluid. Ook deze fase was open voor iedereen. Teams die al in de eerste fase ideeën instuurden, konden opnieuw deelnemen, maar dat hoefde niet. Ook mensen die niet betrokken waren bij de eerste fase konden nu instappen. De bedoeling van deze fase was om concrete voorstellen te doen voor het hergebruik van de site. Teams konden ideeën uit de eerste fase combineren, veranderen van schaal, verfijnen of koppelen aan het plan van het Gewest.

De principes van de commons, de architecturale en stedenbouwkundige verfijning van de ideeën, het mobiliserende vermogen van de voorstellen en de toegankelijkheid ervan voor kwetsbare groepen werden zoveel mogelijk uitgediept. Het doel van de tweede fase was niet om laureaten of winnaars van de oproep uit te roepen, maar wel om de ideeën verder te verfijnen en te versterken door dialoog en debat.

Uiteindelijk werden de ideeën samengebracht tot een concreet voorstel voor de Josaphatsite onder de vorm van een aantal richtlijnen die aan de beleidsmakers werden overhandigd. Het uiteindelijke doel van Commons Josaphat was tweeledig: enerzijds het Gewestelijke plan voor de Josaphatsite beïnvloeden zodat het gemeengoed van de buurt en de stad meer geïntegreerd zou geraken in het project. Anderzijds wilde men meer bewustzijn creëren voor dat gemeengoed in het Brusselse openbare leven en bij stedenbouwkundige projecten.  

Het voorstel werd gevormd rond acht belangrijke thema’s die uit de workshops naar boven kwamen. Commons Josaphat streeft naar een governance model om de site te beheren met inspraak van de buurt en het middenveld, gebaseerd op het Community Land Trust-model. Daarbij worden de gemeenschappelijke eigendommen ondergebracht in een coöperatieve vennootschap, waarbij drie groepen stemrecht krijgen in de bestuursorganen: de (buurt)bewoners, het middenveld en de overheid.

Daarnaast werd een plan gemaakt om huisvesting te voorzien die tegemoetkwam aan de actuele noden van de bevolking en dat zou blijven doen. De andere thema’s die in het plan aan bod kwamen waren publieke ruimte, duurzame mobiliteit, stadsecologie, duurzame energie en coöperatieve en circulaire economie.

Moeizame dialoog, maar concrete resultaten

De ideeënoproep werd gelanceerd in 2014, in volle verkiezingsstrijd. Dat deed Commons Josaphat bewust om zo de problematische stadsontwikkeling tot een verkiezingsthema te maken en ervoor te zorgen dat politici zich zouden uitspreken in het publieke debat. Zo’n delicate periode zorgde echter ook voor een moeizame dialoog met het Gewest. Beetje bij beetje kwam er constructief overleg, zowel met ambtenaren als politici, maar in publieke debatten werd Commons Josaphat al snel weggezet als een intellectueel ideetje van hoogopgeleiden.

De relatie tussen het collectief en het Gewest was heel grillig en sterk afhankelijk van de politieke agenda. Uiteindelijk kwam de dialoog tot stilstand en wou het Gewest niet meer met het platform aan tafel zitten. Na vier jaar intensief activisme was dat een zware klap. De initiatiefnemers deden alles, zoals meestal bij civiele initiatieven, op vrijwillige basis en dat kost veel energie.

Toch is daarmee het voorstel van Commons Josaphat niet verloren gegaan. Hoewel het collectief in hun oude vorm na vier jaar ontbonden werd, bleven hun ideeën wel inspirerend werken. Samen met enkele andere buurtinitiatieven werden enkele van hun voorstellen in de praktijk gebracht in het tijdelijk gebruik van de site, in afwachting van de start van de werken.

In deze usage transitioire werkte het platform samen met andere verenigingen rond concrete projecten en experimenten op de Josaphatsite: er werden een steeds groter wordende moestuin, een recupkitchen en een huis van de commons opgetrokken. Tot op vandaag wordt er op de site nog steeds geëxperimenteerd met de principes van de commons.

Nog concreter ontwierp Commons Josaphat een woonblok, naar het voorbeeld van andere coöperatieve stadsprojecten zoals Kalkbreite in Zürich. De principes uit de ideeënoproep werden toegepast op één van de woonblokken die voorzien was in het richtschema van het Gewest.

Samen met enkele verenigingen, die als partner bij het project werden betrokken, werd zo een concreet, becijferd en haalbaar plan ontwikkeld voor een woonblok met aandacht voor daklozen, ouderen, jongeren, gezondheidszorg en de gemeenschap. Het is vandaag nog niet gelukt om het woonblok effectief op te trekken op de site, maar enkelen van de verenigingen slaagden erin om met Europese projectsubsidies een gelijkaardig project te realiseren in een andere Brusselse gemeente.

Er werd ook een financieel model uitgedacht voor de site. In dat model zou de bouwgrond niet worden verkocht, maar bezit blijven van het Gewest, in het voordeel van zijn bewoners en omwonenden volgens het principe van een erfpacht. Winstmarges voor promotoren worden gelimiteerd, inkomsten die gegenereerd werden door vastgoedoperaties worden via participatieve budgetten terug in de gemeenschap geïnvesteerd. De financiële balans van dit alternatief model zou toch in evenwicht blijven, wat toelaat de investering die het Gewest destijds deed, terug te betalen.

Doordat de bouwgrond gemeenschappelijke eigendom blijft zouden prijsstijgingen kunnen worden ingeperkt en zouden de nieuwe woningen bijdragen aan de Brusselse woningnood, die vooral in het lage segment zit. In de regeringsverklaring van de huidige Brusselse regering worden gescheiden zakelijke rechten zoals erfpacht of recht van opstal nu meer en meer aangemoedigd.

De methode die het collectief ontwikkelde om de buurt, activisten, platformen en andere belanghebbende te betrekken leidde tot concrete, realistische en ambitieuze voorstellen. Vanuit een coöperatieve gedachte ontwikkelde Commons Josaphat een model om stadsontwikkeling anders aan te pakken en de gemeenschapsgrond duurzaam ten dienste van die gemeenschap te stellen.