Ruimte voor kunst – case #5: Wij kopen samen den Oudaan / Endeavour
Het collectief We kopen samen den Oudaan lanceerde in 2015 een oproep om de Oudaan in Antwerpen te kopen en de toren nieuw leven in te blazen. Maar kan inspiratie het halen van commercie?
Wij kopen den Oudaan
In 1958 begint de Stad Antwerpen met de bouw van Den Oudaan in hartje Antwerpen. Architect Renaat Braem zou er, samen met Maxim Wijnants en Jul De Roover, zijn visitekaartje mee afgeven en een doorstart maken in een indrukwekkende carrière.
Oorspronkelijk was het plan voor Den Oudaan veel ambitieuzer dan wat er uiteindelijk is gebouwd. De toren zou de blikvanger worden in een echte civic core. Het administratief centrum van de stad zou alle stadsdiensten bundelen in één complex met een hoge toren en verschillende lagere aanpalende gebouwen. Braem zelf verklaarde destijds hoopvol dat het “het grootste geluk voor de ontwerper zou betekenen, als de Antwerpenaar een stuk van zijn ziel in het gebouw aanwezig zou voelen.” (bron)
Uiteindelijk bleef het bij de ene toren. In de jaren ‘70 wordt op de site een winkelcentrum opgetrokken met een ondergrondse parking. “De zoveelste droom die wij hebben moeten prijsgeven omdat de commercie sterker is dan de inspiratie”, schreef Braem in zijn boek Het schoonste land ter wereld (Kritak Leuven, 1987). Dertig jaar later blijken het profetische woorden te zijn geweest.
De ziel van de Antwerpenaren
In 2015 wordt beslist dat alle politiediensten samen naar een complex in Berchem verhuizen. Den Oudaan komt leeg te staan en de stad zet de toren te koop. Een groep jonge Antwerpse stadsplanners zijn verontrust. Onder hen ook enkele medewerkers van het stedenbouwkundig bedrijf Endeavour.
Endeavour is gespecialiseerd in het organiseren van de dialoog die vaak nodig is om tot ruimtelijke verandering te komen. Maarten Desmet: “We doen mee aan openbare aanbestedingen en wedstrijden, en organiseren participatieve trajecten rond stedelijke en regionale ontwikkeling. Naast die ruimtelijke ontwikkelingsprojecten zien we soms ook opportuniteiten om bepaalde problematieken of oplossingen in de kijker te zetten en zo impact te hebben in ons vakgebied.”
De verkoop van den Oudaan was zo’n opportuniteit. De toren van Braem is een waardevol gebouw, door haar geschiedenis en haar locatie midden in de stad.
“We wilden niet dat de toren zomaar verkocht werd aan de hoogste bieder, want die heeft niet noodzakelijk de beste plannen. Integendeel: wie veel investeert, ziet zich genoodzaakt om meer te focussen op commercieel rendement. En ondertussen worden groepen die mee het DNA van een stad uitmaken steeds meer naar de buitenkant van de stad geduwd.”
Maarten Desmet, Endeavour
De stadsplanners richtten het collectief Wij kopen samen Den Oudaan op om de ziel van de Antwerpenaren terug een plek te geven in de binnenstad. Het collectief lanceerde een oproep op sociale media: “De Oudaan staat te koop, wie wil meedoen?”. Er kwam veel reactie van burgers, bedrijven, investeerders en ontwikkelaars.
“Eerst wilden we vooral als statement aan crowdfunding doen om een bod uit te brengen, maar er ontstond vanzelf een soort ecosysteem van allerlei verschillende expertises. Zo is het project voor ons ook een publiek leerproces geworden”, zegt Maarten.
Businessmodel
Den Oudaan stond te koop voor 10,5 miljoen euro. Dat is niet niks, besefte ook Maarten: “Om een bod te doen, zouden we ook effectief moeten kunnen betalen: letterlijk het bedrag opschrijven en een bod uitbrengen in een gesloten omslag. Dat zou moeilijk worden, dachten we toen.”
Toch wisten ze een investeerder te overtuigen om het project te ondersteunen. Toen werd het concreet. Die initiële investering bood niet alleen garantie voor bijkomende, kleinere investeerders maar ook voor ondersteuning door een bank en bijvoorbeeld obligatieleningen. Rond dat financieel model zou Wij kopen samen den Oudaan een businessmodel ontwikkelen en een bod uitbrengen op de toren.
Wij kopen den Oudaan zou een coöperatie oprichten en delen van de toren verhuren. Met de opbrengsten van die verhuur zou de coöperatie de investeerder gradueel kunnen uitkopen. Zo zou na acht jaar de investering zijn terugverdiend.
Een belangrijke vereiste voor Wij kopen samen den Oudaan was betaalbaarheid. Dat had ook gevolgen voor de plannen voor de renovatie van de toren. “De toren is vooral ontworpen als kantoorgebouw. Uit een architecturaal onderzoek bleek dat we fors zouden moeten investeren om daar iets aan te veranderen. Dat betekende dat we ook hogere huur- of verkoopprijzen zouden moeten vragen”, legt Maarten uit.
“Ons eerste inzicht was dat we zo dicht mogelijk bij het originele gebouw moesten blijven: skeletbouw, open vloeren … Als we iets aan het gebouw zouden veranderen, zouden we het onszelf moeilijk maken.” Door dicht bij de originele staat te blijven, konden ook de huurprijzen laag blijven: “Zo bereiken we groepen, initiatieven en burgers die het gebouw zoals het nu is perfect oké vonden.”
De eerste oproep die Wij kopen samen den Oudaan lanceerde was vooral gericht op het verzamelen van expertise en ideeën. Op basis van enkele onderzoeken en hun businessmodel begonnen ze een campagne om den Oudaan echt in de markt te zetten. “We hadden drie prijsklassen voor de huur van een plek en in principe kon iedereen een aanvraag indienen”, vertelt Maarten. “Je moest wel motiveren wat je van plan was. Niet zomaar elke start-up zou toegelaten worden.”
“De bedoeling was dat huurders echt een bijdrage zouden leveren aan de plek. Zo kon een start-up bijvoorbeeld een 3D-printer meenemen en die delen met de rest van de community. Grote, kapitaalkrachtige huurders die een hele verdieping huren, zouden gecombineerd worden met huurders die een kleinere oppervlakte huren.”
Maarten Desmet, Endeavour
Aanvankelijk toonden een 50-tal organisaties interesse. Van een café dat een hele verdieping wilde bestrijken, tot een sociaal-culturele organisatie zoals Tutti Fratelli of beginnende modeontwerpers. Maarten: “We zitten daar natuurlijk midden in de modewijk van Antwerpen en kregen veel reacties vanuit die hoek, ook van grote namen. Antwerpen heeft een grote, internationale reputatie als modestad en pakt daar graag mee uit. Als studenten echter afstuderen van de academie kunnen ze nergens een atelier betalen en worden ze bij wijze van spreken verbannen naar ateliertjes in Merksem waar ze niet met hun strijkijzer binnen mogen voor de brandveiligheid. Die groepen geven waarde aan een wijk en bepalen mee het imago van een stad.”
Wij kopen samen den Oudaan voldeed op deze manier aan alle vereisten om een bod uit te brengen. Ze hadden een investeerder en een financieel model, ze hadden geïnteresseerde huurders voor de bestemming van het gebouw en ze hadden de gemeenschap achter zich. De bedoeling was om de coöperatie open te stellen voor iedereen, zodat ook nieuwe huurders en investeerders konden toetreden. Zij zouden dan ook een stem krijgen in de algemene vergadering van de coöperatie en inspraak in de toekomst van het collectief.
Wij kopen samen den Oudaan ontwikkelde op deze manier een sluitend, becijferd en realistisch financieel model dat een bod zou kunnen uitbrengen van 12,8 miljoen euro.
Maar in 2016 werden plots de verkoopsvoorwaarden aangepast. Waar de politie de gebouwen volgens de oorspronkelijke voorwaarden nog voor vier jaar zou huren, moest de koper de gebouwen nu plots kosteloos ter beschikking stellen zolang het nieuwe kantoor in Berchem niet voltooid was. Ook enkele verbouwingswerken werden stilgelegd en de kosten ervan doorgeschoven naar de volgende eigenaar.
Die onvoorziene wijzigingen maakten het voor Wij kopen samen den Oudaan onmogelijk om een competitief bod uit te brengen. Den Oudaan werd uiteindelijk eind 2016 verkocht aan een private investeerder voor 25,5 miljoen euro, tweeënhalf keer de vraagprijs. De toren zal waarschijnlijk worden ontwikkeld tot luxeappartementen en hotelkamers.
Een nieuw model voor vastgoedontwikkeling
“Na afloop van de biedingsprocedure werden we gecontacteerd door de stad en door AG Vespa (Autonoom Gemeentebedrijf dat instaat voor het beheer van het Antwerps stadspatrimonium). Ze hadden nog een aantal gebouwen in hun portefeuille die ze graag op onze manier in de markt wilden zetten en opnieuw wilden activeren”, herinnert Maarten zich. “Daar zijn we nu mee bezig.”
Ondertussen ontvingen Endeavour en Wij kopen samen den Oudaan het BWMSTR label dat vernieuwende en beleidsrelevante ideeën oppikt en ondersteunt. De Vlaamse Bouwmeester gaf hen de opdracht om hun ‘methode’ verder te onderzoeken. Er kwamen enkele workshops en debatavonden in deSingel. Daarna volgde nog een subsidie van Vlaanderen Circulair en er loopt een dossier voor ontwikkelingssteun bij VLAIO.
“We zitten echt in de onderzoeksfase om te bekijken of onze methode verder kan worden toegepast. We zullen waarschijnlijk een aantal testen moeten uitvoeren en dan kunnen we hopelijk tools ontwikkelen om leegstaande gebouwen te activeren en om op een andere manier aan stadsontwikkeling te doen”, vertelt Maarten.
Hun ervaringen met Wij kopen den Oudaan wil Endeavour omzetten in handvaten die in de toekomst groepen kunnen helpen om plekken in de stad te activeren. “De graad van experiment is altijd heel hoog bij de eerste case, en bij elk volgend project leer je bij. Het is altijd belangrijk om voldoende ruimte te houden voor experiment. Met de Oudaan begonnen we door te durven, door iets te doen en dat had dan gevolgen”, legt Maarten uit. “Door heel open te zijn over dat gebouw kwamen er ideeën en afnemers.”
Een tweede belangrijke succesfactor ziet Maarten bij communicatie: “Naast de technische haalbaarheid, financiële en vastgoedexpertise, moet je echt campagne voeren. Dat staat of valt met goeie communicatie.”
Tot slot heeft Wij kopen samen den Oudaan ook enkele suggesties voor de lokale overheid. Om participatief te kunnen ontwikkelen zijn er heldere en open procedures nodig. Een verkoopprocedure met gesloten omslag maakt het heel moeilijk voor een burgerinitiatief om een financieel plan te ontwikkelen en om tot een visie te komen die breed gedragen is door de verschillende betrokken partijen. Maarten: “Er ligt een verantwoordelijkheid bij de overheid om als verkoper een toetsingskader te hanteren dat verder gaat dan het financiële, en dat aandacht heeft voor de meerwaarde voor de stad en voor haar inwoners.”
Als de stad haar dromen wil verwezenlijken, moet de inspiratie het kunnen halen van de commercie.
